Se o inquilino deseja ficar no imóvel, mas o proprietário insiste em retirá-lo, tal ação pode resolver o dilema
A ação renovatória de locação se faz necessária quando não há acordo possível entre o locador de um imóvel comercial e o proprietário dele acerca da renovação do contrato de aluguel.
Aluguel, por sinal, no Brasil, é um assunto de alto interesse por parte da população – e existem boas razões para tanto.
Segundo um levantamento feito pela startup Quinto Andar junto com o instituto de pesquisas Datafolha, os brasileiros gastam em média 31% de sua renda familiar com o pagamento de aluguéis. Tal porcentagem se refere a aluguéis residenciais, mas, ainda assim, reflete bem a realidade do tema.
O que é a ação renovatória?
Em se tratando de aluguéis comerciais, o inquilino do imóvel pode entrar com uma ação judicial visando a renovação compulsória de seu contrato de locação – mesmo que esta não seja a intenção do proprietário do imóvel.
Tal renovação forçada, uma vez feita, se dará mediante um valor de aluguel adequado à realidade do mercado e do momento econômico do país.
Vale repetir: a ação renovatória de locação só é prevista em lei em se tratando de imóveis comerciais (com algumas poucas exceções). Há uma razão para isso.
No passado, eram comuns casos em que o locador, vendo o negócio do inquilino prosperar em seu imóvel, recusava-se a renovar a locação – e, na sequência, abria seu próprio negócio no lugar, no mesmo ramo de atividade.
Ele assim agia visando tomar para si a clientela que o inquilino havia amealhado com o seu trabalho duro. Um abuso e uma evidente injustiça que a ação renovatória de locação veio, ao menos, inibir.
Quais os requisitos para ter o direito à ação renovatória de locação?
Não é, fique claro, qualquer pessoa que pode entrar com uma ação renovatória de locação. Há alguns requisitos a serem observados para tanto. Se assim não fosse, tal mecanismo poderia vir a ser empregado de forma abusiva, passando a afetar injustamente os direitos do locador.
Vamos, a seguir, saber o que se faz necessário para que uma ação renovatória de locação seja apresentada perante algum tribunal.
A locação ser comercial
É o que primeiro perguntará qualquer advogado que for consultado a respeito: cabe, em determinado caso, uma ação renovatória de locação?
A resposta será:
- Sim, caso o imóvel seja usado pelo locatário para empreendimentos de natureza econômica/financeira (por exemplo, um supermercado de bairro ou uma concessionária de veículos);
- Não, caso o imóvel em debate não esteja sendo usado comercialmente, mas sim como residência.
A locação ser pactuada em contrato escrito
Condição imprescindível para que uma ação renovatória de locação ocorra é que o contrato original tenha sido escrito e esteja legalmente registrado.
No Brasil, infelizmente, ainda há muita informalidade nas trocas econômicas. Isso prejudica a todos, pois torna mais possível uma quebra de palavra por parte de alguém mal-intencionado e dificulta a resolução de conflitos.
Portanto, faça sempre uma locação de imóvel baseada na letra da lei, e não em tratos verbais.
A locação deve ter prazo determinado
Boa parte dos contratos de aluguel no Brasil não estipulam um prazo determinado para a renovação ou término do acordo. São os chamados “contratos de prazo indeterminado”.
O entendimento dos tribunais é que, em casos assim, não cabe o uso da ação renovatória de locação vinda daquele que aluga o imóvel.
E atenção: quando não há menção a prazos no contrato, a Justiça entende que se trata também de algo indeterminado, mesmo que isso não esteja dito de forma explícita no texto.
Mínimo de 5 anos de contrato
Não basta, para que se possa recorrer, no entanto, que o contrato de aluguel tenha um prazo determinado. É necessário também que tal prazo seja de, no mínimo, 5 anos.
É possível, no entanto, para fins de ação renovatória de locação, que se some vários contratos com durações mínimas menores, desde que tal soma chegue ao total de 5 anos (com uma ressalva: eles precisam somar 5 anos de forma ininterrupta, e não dividida em períodos descontínuos).
Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial
A legislação é clara a esse respeito. Para que a pessoa que ocupa o imóvel mediante aluguel, e nele tem sua atividade empresarial, possa abrir uma ação renovatória de locação, é preciso que o negócio funcione já há pelo menos 3 anos.
“O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos” é, exatamente, o que a lei determina. Sem isso, não existe a possibilidade de ação renovatória de locação.
Prazo
Por fim, o último requisito é o prazo, uma vez que o pedido deve ser requerido na justiça entre 12 (doze), no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, antes do término do prazo contratual, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações).
É de grande importância o controle desse prazo de modo a evitar a perda do direito.
Quem tem direito a entrar com uma ação renovatória de locação?
Resposta: o inquilino empresário (ou, se for o caso, sociedades civis regularmente constituídas).
Além deste caso mais comum, pode-se solicitar uma ação renovatória de locação quando:
- O contrato é cedido a outro empresário. Nesse caso, o novo locatário terá direito a uma eventual ação renovatória de locação;
- O inquilino empresarial falece, e então seus herdeiros tornam-se capacitados para promover tal ação, caso precisem;
- Ocorrer a morte de um dos membros de uma sociedade que alugava o imóvel. O(s) sócio(s) sobrevivente(s) fica(m) com tal prerrogativa;
- Nos casos de sublocação, o sublocatário terá legitimidade para a ação, por fim.
Caso persistam dúvidas a respeito, entre em contato com a Guimarães e Ruggiero advogados e saiba mais sobre ação renovatória de locação.
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