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Advogado de direito civil, especialista no ramo de direito imobiliário, explica ações de despejo para locador e locatários

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advogado civilSegundo dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em abril tiveram início 1.461 ações de despejo por falta de pagamento, um aumento de 10% quando comparado com o mês de abril de 2014 quando foram 1.329 ações. No mesmo mês foram 883 ações de cobrança de condomínios.

São diversos os fatores que continuam gerando dúvidas, tanto para locadores quanto para locatários. Inicialmente, vamos entender a diferença entre os termos:

  • Locador: proprietário do imóvel;
  • Locatário: aquele que aluga o imóvel.

Também é relevante saber que despejo é a ação na qual o locador solicita a retomada do imóvel.

Muitas pessoas se enganam quanto ao período de solicitação do despejo, onde é comum que se acredite que o locador só pode solicitar o despejo por falta de pagamento quando o pagamento estiver em atraso por 30, 60 ou 90 dias.

No entanto, o locador poderá entrar com o pedido de despejo no dia seguinte a data estipulada para pagamento do aluguel.

Processo de despejo

Caso exista o atraso no pagamento do aluguel ou outros débitos referentes ao imóvel, como condomínio, contas de luz, água e outros, o locador poderá entrar com uma ação na justiça com o suporte de um advogado especialista em ações de despejo que irá requerer a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Caso, antes do fim deste prazo, o locatário opte por fazer o pagamento das contas em atraso, deve ter consciência que será necessário realizar o depósito referente a:

  • Aluguéis e acessórios da locação (como contas) vencidos;
  • Multas ou penalidades contratuais;
  • Juros de mora;
  • Honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o valor devido, caso não conste outro valor no contrato.

Caso o problema do aluguel atrasado se resolva dessa forma, será considerado que foi necessário “Emendar a Mora” (realizar o pagamento na justiça).

A Emenda a Mora, no entanto, só pode ser realizada uma vez a cada 24 meses de locação segundo a Lei n.º 12.112/09, que alterou a Lei de Locação.

Contestação

Caso haja outra situação, poderá ser necessário que o locatário contrate um advogado civil no ramo de direito imobiliário, para fazer a contestação da ação de despejo.

Neste caso serão apresentados ao juiz os argumentos pela parte do locatário com a justificava para o não-pagamento ou a comprovação do pagamento efetuado, caso haja equívoco por parte do locador.

A seguir, o juiz dará o parecer sobre o despejo ou não de acordo com as alegações apresentadas por ambas as partes.